In april kondigde de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aan dat het vastgoed in de zorg opnieuw getaxeerd moet worden. Kern (en daarmee meteen het knelpunt) is: het zorgvastgoed staat vaak voor een hoger bedrag in de boeken dan het gebouw oplevert bij verkoop (marktwaarde). De banken lopen daarmee een financieel risico. We hebben hierover als zorgbranches in BoZ-verband gezamenlijk gesproken met de NVB: wat betekent dit voor onze leden? We spraken daar af dat de NVB een document met Q&A zou maken. Dit document is op 30 juni door de NVB gepubliceerd.
|
In april 2021 informeerden we u over de aangekondigde taxaties van het vastgoed per juli 2021. Kerninformatie uit de nieuwe Q&A van de NVB: vanaf 1 juli 2021 zijn banken verplicht om de marktwaarde van het vastgoed als onderpand bij financieringen iedere drie jaar door een onafhankelijk taxateur te laten bepalen. Die verplichting vloeit voort uit richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA). De Q&A biedt inzicht in elementen van de minimale uitwerking. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) benadrukt dat banken individueel vrij zijn om taxatiebeleid te formuleren dat voldoet aan EBA Guidelines Loan Origination & Monitoring (EBA GLOM). Aan zorginstellingen wordt daarom geadviseerd om in gesprek te gaan met de eigen bank(en). Het taxatiebeleid van de banken is uiteindelijk leidend en kan per bank - vanuit commerciële overwegingen - verschillen. |
Het hele document voegen we als bijlage toe. Enkele citaten:
Waarom moet er worden getaxeerd?
Toezichthouders zijn naar aanleiding van de eerdere kredietcrisis en het harmoniseren van het verstrekken van financiering en monitoren van alle leningen in Europa, over alle sectoren heen, extra kritisch geworden op het kunnen ontstaan van Non-Performing Loans. De toezichthouders zijn van mening dat de hieraan verbonden risico’s beperkt worden als een financiering in de juiste verhouding staat tot de waarde van het onderpand.
Welk vastgoed moet er getaxeerd worden?
- Vastgoed in eigendom van de zorginstelling waar in verband met financiering hypotheekrecht aan de financier is verstrekt.
- Huurpanden in eigendom van een verhuurder hoeven dus niet voor de kredietovereenkomst met de bank getaxeerd te worden. Let op, indien sprake is van “intercompany verhuur” en verhuurder behoort tot de gefinancierde entiteit, dan dienen deze panden wel getaxeerd te worden.
Wat gebeurt er als er niet tijdig een taxatie kan worden verkregen?
- Wanneer er geen marktwaarde van het zorgvastgoed aan de bank verstrekt wordt, kan dat impact hebben op de financieringsvoorwaarden. Banken maken hierin eigen (commerciële) afwegingen. In overleg proberen bank(en) en zorginstelling tot een oplossing te komen.
- Indien een oplossing niet mogelijk blijkt, kan het gebrek aan een marktwaarde leiden tot aanpassing van de financiering(condities). Ga hierover in overleg met de bank.
Wat is de invloed van verduurzamingsmaatregelen op de marktwaarde?
Dit is casus-afhankelijk en hangt sterk samen met hoe de markt zich op dit gebied gaat ontwikkelen. Deze vraag speelt breder dan alleen het zorgvastgoed. De marktwaarde van een vastgoedobject wordt – afhankelijk van de methode - bepaald door de kasstromen die het object aan inkomsten en uitgaven kan opleveren en het risico dat in deze kasstromen kan zitten. Bij duurzame panden bestaat de mogelijkheid dat de kasstromen hoger kunnen liggen en het (financieel) risico voor de bank lager, mede gedreven vanuit toezichthoudend kader. De taxateur zal de mate van duurzaamheid in toenemende mate meenemen in de elementen van de waardering (zie paragraaf 8).
Wat wordt er gedaan met de marktwaarde? Wordt die vergeleken met de boekwaarde en de bedrijfswaarde? Gaat de accountant hiernaar kijken bij de jaarcontrole? Indien de marktwaarde lager is dan de boekwaarde, is er dan sprake van impairment?
De marktwaarde speelt geen directe rol bij de waardering van vastgoed van de zorginstelling in de jaarrekening. Uitgangspunt is hierbij in vrijwel alle jaarrekeningen historische kostprijs onder aftrek van reële afschrijvingen. Indien er op basis van zichtbare/verwachte tekorten aanleiding is voor een impairment toets (dus alleen dan) moet door de zorginstellingen de hoogste van de bedrijfswaarde of de directe opbrengstwaarde worden aangehouden. Veelal is bij een normale exploitatie de bedrijfswaarde hoger dan de directe opbrengstwaarde. Indien deze hoger is dan de boekwaarde, is er geen sprake van een afwaardering in de jaarrekening. De marktwaarde zal een afspiegeling zijn/beste benadering zijn van de verkoopwaarde; de marktwaarde functioneert dan als toetspunt. Ingeval van verliezen en dus een onacceptabele exploitatieontwikkeling en er is sprake van een afwaarderingsverplichting omdat de boekwaarde boven bedrijfswaarde en directe opbrengstwaarde ligt, dan kan de marktwaarde een rol spelen.
Inmiddels heeft ook bureau Finance Ideas een reactie geschreven op de Q&A. Deze reactie vindt u via deze link.
Voor verdere informatie adviseren we u in contact te treden met uw eigen bank (huisbankier).
