De verkrijging van een onroerende zaak is in beginsel belast met 6% overdrachtsbelasting. Kwalificeert de onroerende zaak als een woning, dan geldt een verlaagd tarief van slechts 2%. Wanneer een gebouw naast een woonfunctie ook een zorgfunctie heeft, zoals bij een verzorgingstehuis het geval is, lijkt toepassing van het 2%-tarief vaak niet mogelijk. Een tweetal recente uitspraken van de rechter laten een ander licht schijnen op deze discussie. Uit de nieuwsbrief van BDO citeren we (met toestemming) een artikel dat mogelijk voor u ook interessant kan zijn: 6% of 2% overdrachtsbelasting bij aankoop van woningen?
Van een woning is sprake als op het moment van de juridische overdracht de onroerende zaak naar haar aard bestemd is voor bewoning. In de praktijk wordt – met name door de Belastingdienst - uitgegaan van een strikte toepassing van het 2%-tarief. Het verlaagde tarief van 2% voor woningen is ingevoerd ter bevordering van de woningmarkt. Uit de wetsgeschiedenis bij invoering van het tarief volgt dat de wetgever van mening is dat onroerende zaken die gebruikt worden door verpleeg- en verzorgingsinstellingen, niet aangemerkt kunnen worden als woning. Bij de verkrijging van dergelijke gebouwen geldt het 2%-tarief dus in principe niet. Uit twee recente rechtbankuitspraken volgt dat het nog maar de vraag is of dit standpunt van de wetgever juist is.
Rechtbank Noord-Nederland, 14 november 2019
In deze zaak oordeelt de Rechtbank dat het 2%-tarief kan worden toegepast op de verkrijging van een appartementsgebouw, waarin aan de bewoners ook zorg wordt verleend (zogeheten woon-zorgappartementen). Hierbij acht de Rechtbank van belang dat het appartementsgebouw naar objectieve kenmerken bestemd is voor bewoning. Het gebouw bestaat namelijk uit meerdere volledig zelfstandige appartementen waarbij ieder appartement beschikt over een afsluitbare voordeur, een keukenblok en eigen sanitaire voorzieningen. Bovendien is elk appartement met een eigen adres in de Gemeentelijke Basisadministratie geregistreerd. Om die reden onderscheiden de appartementen zich niet van reguliere woningen. De Rechtbank kent in haar oordeel geen waarde toe aan het feit dat er ook zorg wordt verleend aan de bewoners en dat het gebouw beschikt over gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder een centrale keuken en een receptie. Dit doet volgens de Rechtbank niet af aan het feit dat het gebouw voor 84% is bestemd voor bewoning waardoor de verkrijging voor dat deel is belast met het 2%-tarief. Het gedeelte van het gebouw dat niet bestemd is voor bewoning - 16% - is volgens de Rechtbank wel belast tegen het reguliere 6%-tarief. Volgens de staatssecretaris van Financiën kwalificeert een onroerende zaak geheel als woning, als 90% of meer van de oppervlakte bestemd is als woning. Tegen de uitspraak is hoger beroep aangetekend. In hoger beroep wordt hopelijk duidelijk of dat 90%-criterium standhoudt. De omvang van de gemeenschappelijke ruimtes in een zorgflat komen namelijk voor een groot deel overeen met de omvang van dergelijke ruimtes in een ‘normale’ appartementenflat, waarvoor geen discussie over het 2%-tarief bestaat.
Voor het tweede voorbeeld verwijzen we naar het volledige artikel van BDO.
Belang voor de praktijk
Uit de besproken uitspraken volgt dat het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen in meer gevallen van toepassing lijkt. Daarbij is met name interessant dat de rechter in deze uitspraken de lijst met uitsluitingen van de wetgever aan de kant schuift en vooral kijkt wat de functie is waarvoor het gebouw (oorspronkelijk) is gebouwd. Dit biedt mogelijkheden om ook verzorgingstehuizen, die tot op heden werden uitgesloten van het 2%-tarief, afhankelijk van de feiten, aan te merken als een woning. Als de functie nagenoeg geheel ‘bewoning’ is, kan dat tot de conclusie leiden dat het verlaagde tarief van toepassing is op de verkrijging.
Uiteraard kunt u hierover contact opnemen met een van de specialisten van BDO, mw. Nika Stegeman (nika.stegeman@bdo.nl
